Tâm lý giữ hàng để chờ tăng giá đã không còn khi thị trường xuất hiện dấu hiệu cục bộ. Một số nhà đầu tư bắt đầu bán tháo. Tuy nhiên, tình trạng này chỉ xảy ra cục bộ tại một số địa phương.

Cơn sốt đất ở một huyện tỉnh Hải Dương điển hình như tại Bình Giang nhanh chóng nguội lạnh. Giá đất tăng quá cao trong thời gian dài đã hút lượng lớn nhà đầu tư tới. Trước đó, thông tin dự án đổ bộ liên tục như trục đường Đông -Tây, trục Bắc – Nam, đường kết nối cao tốc Hải Nội – Hải Phòng – Hạ Long. Hiện tượng nhà đầu tư bỏ cọc đã xuất hiện. Theo anh T. (môi giới khu vực này), nhà đầu tư bỏ cọc vì giá đã quá cao.

Tình trạng bán tháo cũng bắt đầu xuất hiện cục bộ tại một số khu vực từng sốt nóng như ở Việt Yên (Bắc Giang), Sầm Sơn (Thanh Hoá). Hiện tượng giảm giá không ghi nhận trên thông tin rao bán nhưng thực tế nhiều bên bán đang ngầm thỏa thuận cắt lỗ 5-10% để đẩy nhanh tiến độ giao dịch.

(Ảnh minh hoạ)

Một số nhà đầu tư cho biết, lý do khiến xuất hiện tình trạng bán tháo cục bộ do nhà đầu tư này mua phải “hàng xấu” hoặc đang rơi vào tình trạng kẹt tiền. Quan trọng nhất, họ không nhìn thấy tương lai tăng giá quá tốt từ vị trí lô đất mà họ xuống tiền. Ví dụ, đợi 5 năm, họ thấy quá dài. Nhưng trong vòng 1-2 năm, khả năng tăng giá không có do họ vào tiền vào thời điểm giá quá cao. Mặt khác, họ dự cảm không tốt về diễn biến tương lai của thị trường. Đây là lý do khiến nhà đầu tư chấp nhận báo tháo để bảo toàn nguồn vốn.

“Tình trạng bán tháo chỉ xảy ra khu vực từng tăng giá quá nóng, trong thời gian ngắn. Việc mua bất động sản khi sốt đất thường khiến nhà đầu tư đưa ra quyết định sai lầm, lựa chọn lô đất thiếu tiềm năng tăng giá. Với sản phẩm không phù hợp, nhà đầu tư buộc phải đẩy”, ông Minh (Thanh Hoá) cho hay.

Chia sẻ trong tọa đàm mới đây, bà Trần Thị Cẩm Tú, Tổng Giám đốc Công ty cổ phần bất động sản EximRS, cho rằng tình trạng bỏ cọc chỉ xảy ra cục bộ ở những nơi chưa có hạ tầng, pháp lý chưa vững, nhà đầu tư mua đất nông nghiệp với mục tiêu lướt sóng nhưng không lướt được.

Bà Tú nói: “Chúng tôi chưa ghi nhận tình trạng khách bỏ cọc tại những khu vực này bởi dư địa còn tăng vẫn rất nhiều, tình trạng bỏ cọc chỉ xảy ra ở những vùng cao và với đất nông nghiệp”. Tuy nhiên, bà Tú thừa nhận, tình trạng sốt bất động sản là có thật; còn còn lại khả năng hấp thụ vẫn rất tốt, nhất là bất động sản vùng ven.

Các chuyên gia khuyến nghị về phương án đầu tư an toàn trong bối cảnh thị trường như hiện tại. Ông Trần Khánh Quang, chuyên gia bất động sản cho rằng, từ giờ đến cuối năm, chúng ta cần lưu ý ranh giới giữa đỉnh bất động sản và bong bóng bất động sản. Dù các chính sách tín dụng cho bất động sản đã siết lại nhưng giá bất động sản leo thang theo dòng tiền đầu tư có nghĩa là bong bóng sẽ hình thành ngay sau đỉnh. Nhà đầu tư cần tỉnh táo để điều tiết nhịp độ đầu tư của mình để có được vùng an toàn.

Đánh giá về diễn biến của thị trường địa ốc, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn phát triển, CBRE Việt Nam, nhận định, thị trường hiện tại phát triển tốt hơn. Trước lo ngại kịch bản lặp lại 10 năm trước, bà An cho rằng, diễn biến của thị trường bất động sản hiện tại hoàn toàn khác với thời điểm bong bóng của thị trường 1 thập kỷ trước.

10 năm trước, lạm phát và lãi suất đã tăng khá cao, song song đó, giá nhà tăng cao và hoạt động đầu cơ cũng diễn biến phức tạp. Ngoài ra, các sản phẩm bất động sản ở thời điểm đó cũng tương đối sơ khai, đang xây dựng dở dang ở những nơi thiếu và yếu hạ tầng, thậm chí có những sản phẩm mới chỉ ở trên giấy. Dẫn đến khi thị trường điều chỉnh, có đổ vỡ, những sản phẩm đó bị kẹt lại.

Còn ở thời điểm hiện tại, rõ ràng thị trường bất động sản phát triển tốt hơn, các dự án bất động sản đã tương đối hoàn chỉnh và đưa vào hoạt động. Bên cạnh đó, mặt bằng lãi suất dù có gia tăng nhưng chưa phải ở mức nguy hiểm như đã nhìn thấy cách đây 10 năm. Do đó, chúng ta không cần quá lo ngại về hiện tượng bong bóng bất động sản như 10 năm trước.

Tuy nhiên, rõ ràng, việc đầu tư bất động sản trong thời điểm mà nhiều khu vực xảy ra sốt nóng cục bộ, giá leo đỉnh thì với nhà kinh doanh, lựa chọn sản phẩm, vị trí cùng nguồn tài chính hợp lý rất quan trọng. Bởi nếu không, họ có thể rơi vào tình cảnh chôn vốn hoặc rơi vào tình trạng “gồng lãi” vất vả.

Nguyễn Nguyễn

Theo Nhịp sống kinh tế

Nguồn: Cafef.vn

Thanh khoản bất động sản tụt giảm khi dòng vốn ngân hàng đang thắt lại

Bán lỗ để thoát “ách” ngân hàng

Năm 2019, nghe theo lời tư vấn của bạn bè, anh Hải (ngụ TP. Thủ Đức) quyết định mua một căn hộ với mục đích đầu tư tại dự án khá đình đám khu vực quận 9 cũ.

Trước đó, anh Hải chưa từng đầu tư bất động sản và cũng không am hiểu nhiều về thị trường.

Lý do khiến anh quyết định chọn dự án trên là bởi nó được quảng cáo rất rầm rộ, phát triển bởi nhà đầu tư lớn và kì vọng sinh lời cao.

Đặc biệt, khi mua dự án này khách hàng chỉ cần đóng trước 30% giá trị căn hộ, phần còn lại sẽ được ngân hàng cho vay. Ngoài ra, khách hàng còn được ân hạn nợ gốc, lãi trong vòng 15 tháng.

Với số tiền nhàn rỗi khoảng 600 triệu đồng lúc đó, anh Hải quyết định vay phần lớn giá trị để mua căn hộ 1 phòng với giá hơn 2 tỉ đồng tại dự án này.

Thời gian đầu, do không phải trả nợ ngân hàng nên anh Hải khá thoải mái. Tuy nhiên, khi hết thời gian ưu đãi, anh bắt đầu cảm nhận áp lực từ ngân hàng với số tiền phải trả 17 triệu đồng mỗi tháng.

Cùng thời điểm đó, dự án cũng bàn giao căn hộ. Do không có nhu cầu ở nên anh tìm người cho thuê.

Dù giá thuê chỉ khoảng 5 triệu đồng mỗi tháng nhưng rất chật vật để tìm khách thuê bởi vị trí dự án quá xa trung tâm thành phố, giao thông kết nối không thuận tiện.

Sau nhiều tháng gồng trả nợ ngân hàng và không thấy tương lai anh Hải quyết định rao bán lại căn hộ với giá gần như bằng lúc mua, chấp nhận lỗ tiền ngân hàng.

Tuy nhiên, rất khó tìm được khách mua trong lúc thị trường đang khó khăn về tín dụng, rớt thanh khoản.

Mặt khác, căn hộ của anh Hải có vị trí quá xa trung tâm, đường giao thông kết nối chưa thuận tiện và số lượng căn hộ quá lớn nên rất kén chọn khách hàng.

Mới đây, anh Hải may mắn bán được căn hộ này cho một người thân có nhu cầu mua để dành và thanh toán tiền mặt không vay ngân hàng.

Dù phải bán lỗ nhưng anh Hải cho biết thấy mừng bởi hiện có rất nhiều người dù muốn bán nhưng không tìm được người mua. Bên cạnh thoát được “gọng kìm” ngân hàng, anh Hải cũng tự rút ra cho mình nhiều bài học.

Theo anh Hải, với những người lần đầu hoặc chưa có kinh nghiệm đầu tư bất động sản rất dễ bị lôi cuốn bởi các chương trình quảng cáo hoành tráng, chính sách ưu đãi hấp dẫn, kì vọng lợi nhuận cao.

Tuy nhiên, sau khi kí xong hợp đồng thì mọi chuyện hoàn toàn khác và khách hàng là người gánh mọi hậu quả.

Việc lựa chọn sản phẩm đầu tư cũng rất quan trọng. Chỉ nên chọn dự án có thể đáp ứng nhu cầu ở thật, hoặc có thể khai thác cho thuê ngay. Muốn vậy thì vị trí dự án phải không quá xa trung tâm, giao thông thuận tiện.

“Tránh nghe chủ đầu tư, môi giới vẽ vời viễn cảnh tương lai này nọ vì so với thực tế nó vẫn là một khoảng cách xa vời”, anh Hải nói.

“Tay mơ” lộ diện?

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang gặp khó khăn về siết tín dụng, tụt giảm thanh khoản, lệch pha cung cầu… nhiều nhà đầu tư đang thật sự đuối sức.

Dạo quanh nhiều trang mạng mua bán bất động sản, những tin rao có nội dung áp lực ngân hàng cần bán gấp xuất hiện ngày mỗi nhiều. Sản phẩm được rao bán nhiều nhất là đất nền, nhà phố khu vực vùng ven.

Thu Thanh, một môi giới bất động sản ở TP. Thủ Đức than thở, nhiều khách hàng đang nhờ cô rao báo lại nhà phố, đất nền với mức giảm từ 100 – 200 triệu đồng so với trước đó nhưng không tìm được khách mua.

Nữ môi giới này cho biết, thời điểm này nhiều nhà đầu tư đang phải cơ cấu lại danh mục. Những người sử dụng vốn vay nhiều áp lực phải bán ra. Trong khi đó, những người không phụ thuộc vốn vay lại có tâm lý chờ đợi vì khó đoán định diễn biến tiếp theo của thị trường.

Những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy quá lớn đang gặp áp lực

Một nhà đầu tư ví von, thị trường bất động sản lúc bình thường cũng giống như biển lúc phẳng lặng, có rất nhiều người bơi. Thế nhưng, chỉ khi thủy triều rút thì mới lộ diện ai bơi mặc quần và ai bơi mà không mặc quần.

Những người “không mặc quần” khi bơi là những nhà đầu tư chủ yếu bằng vốn vay, thậm chí tay không bắt giặc sẽ lộ diện ngay lập tức khi thị trường khó khăn, dòng tiền siết chặt.

Theo ông Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Phú Vinh Group, câu chuyện gồng lãi với nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính nhiều phụ thuộc vào nguồn thu, bài toán tài chính và thời hạn đầu tư của mỗi người. Nhà đầu cơ lướt sóng khi dùng đòn bẩy tài chính nhiều sẽ chịu rủi ro nhiều nhất.

Xu hướng cắt lỗ có thể lan rộng hay không thì hiện tại khó đưa ra dự báo chính xác. Nhưng sẽ xảy ra với những người sử dụng đòn bẩy từ 70-80% trở lên mà không có nguồn thu để gồng lãi tiếp.

Theo chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang, trong bối cảnh nền kinh tế 2022 rất khó đoán định thì tiêu chuẩn hàng đầu khi mang tiền đi đầu tư thời gian này là phải đảm bảo không mất vốn, mua bất cứ tài sản nào cũng phải nghĩ đến khả năng bán được (tức thu hồi vốn nhanh), sau đó mới xét đến mục tiêu lợi nhuận.

Trần Phong

Nguồn: Cafeland.vn

Thủ phủ phân lô, bán nền “nóng” trở lại

Sau khi có thông tin về việc Đại học Quốc gia sẽ chuyển trụ sở về Hòa Lạc (Thạch Thất), bất động sản khu vực này lại “nóng” và được kỳ vọng sẽ thúc đất được hoạt động dịch vụ. Tuy nhiên, việc kích hoạt không thể trong ngày một, ngày hai.

Giá đất Hòa Lạc nóng trở lại

Trong khi thị trường bất động sản được nhận định đang hạ nhiệt do tác động của nhiều chính sách hạn chế tách thửa, phân lô, kiểm soát tín dụng,… thì đất ven trụ sở mới của Đại học Quốc gia Hà Nội tại Hoà Lạc (Thạch Thất) lại “nổi sóng” sau khi đơn vị này chính thức có thông báo chuyển trụ sở từ Hà Nội về đây.

Theo khảo sát, giá đất các xã xung quanh như Hoà Thạch, Tiến Xuân, Bình Yên chỉ loanh quanh khoảng trên dưới 15 triệu đồng/m2 và đang có xu hướng giảm do vắng khách. Thì những lô đất quanh Đại học Quốc gia Hà Nội lại “nóng”.

Đơn cử, lô đất tái định cư Đại học Quốc Gia, diện tích 100m2, thổ cư 100%, lòng đường 8m, vỉa hè 4m, cách quốc lộ 21 và chợ Hòa Lạc 300m chào bán 35 triệu đồng/m2.

Một lô đất khác có diện tích 100m2, nằm ở vị trí xấu hơn, có mặt tiền 5m, đấu lưng đường đôi khu tái định cư Đại học Quốc gia Hà Nội chào bán 31,5 triệu đồng/m2.

Người bán chào mời kèm mục đích sử dụng đất, gắn với các dịch vụ phục vụ, thương mại gắn với sinh viên như: Làm phòng trọ, chung cư mini, cafe, karaoke, nhà hàng,…

Anh Tuấn Hà, môi giới tại khu vực này cho biết, hiện nay giá đất xung quanh Đại học Quốc gia Hà Nội trụ sở Hòa Lạc giá bán khá cao. Năm 2021, giá bán chỉ loanh quanh khoảng hơn 20 triệu đồng/m2 thì nay đã lên đến 30 – 35 triệu đồng/m2. Thậm chí, có những lô đất đã chạm 40 triệu đồng/m2.

“Nếu như lô 100m2 khoảng 3,5 – 3,7 tỷ đồng thì những lô nhỏ 70m2 chỉ khoảng 2,8 tỷ đồng. Những lô nhỏ có mức giá cao hơn bởi tính thanh khoản khá tốt. Tới đây, khi sinh viên về đây học tập, giá đất có thể tăng thêm nữa, do vậy, cơ hội đầu tư vẫn còn nhiều”, người môi giới nhận định.

Theo anh Nguyễn Hiếu, môi giới tại Thạch Thất, hiện nay tại khu vực đa phần là thanh khoản khó, chỉ những mảnh đất quanh Đại học Quốc Gia được các nhà đầu tư quan tâm.

“Sau khi có thông tin đưa vào hoạt động, giá đất xung quanh khu vực này đã tăng 5 – 10 giá. Nhiều nhà đầu tư xuống tiền với kỳ vọng lướt sóng trong một vài tháng tới. Một số ít thì có xu hướng để lâu dài. Kể cả trong trường hợp thị trường hạ nhiệt thì khu vực này vẫn có thể thu lợi từ việc cho thuê, kinh doanh”, anh Hiếu nói.

Cơ hội tiếp tục tăng giá thấp

Nhìn nhận về vấn đề này, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho biết, việc giá đất tăng quanh khu vực này là điều bình thường và không có gì khó hiểu. Bởi khi trường đại học được hoạt động sẽ kéo theo một lượng người khá đông trở về đây làm việc và học tập…

Ông Hiển cho rằng, mặc dù quy hoạch trường Đại học Quốc Gia Hà Nội cũng là quy hoạch nhà Nước nhưng so với quy hoạch về hệ thống phục vụ chung như Cảng, Giao thông trọng điểm thì quy hoạch này có độ rung sai cũng như độ thực thi yếu hơn, chính vì vậy nhà đầu tư cũng nên cẩn trọng trước khi quyết định đầu tư.

“Mức giá hiện tại có thể có tính thanh khoản tốt, có người sẽ chấp nhận mua nhưng cơ hội giá tiếp tục tăng nữa là thấp”, ông Hiển nhận định.

Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó chủ tịch thường trực CLB Bất động sản Hà Nội cho rằng, khi có lượng người khá đông trở về đây làm việc và học tập, phát triển các hoạt động dịch vụ như ăn uống, nhà trọ… là một điều tất yếu, phù hợp quy luật. Do đó, khu vực này vẫn thu hút sự quan tâm.

Tuy nhiên, đây cũng là khu vực có nhiều quy hoạch phức tạp. So với mặt bằng chung, giá đất khá cao so với những địa phương xung quanh. Do đó, bài toán đặt ra hiện nay không phải là đầu tư lướt sóng mà là đầu tư giá trị dài hạn. Theo ông Điệp, lượng sinh viên về đây khá đông nhưng ngược lại, để “kích hoạt” được các dịch vụ cũng phải từ 5-10 năm, không thể trong ngày một, ngày hai.

“Chưa nói đến, chính bản thân các trường cũng đã có những quy hoạch mang tính tổ hợp, khép kín, đầy đủ ký túc xá, nhà ăn. Và nguồn đất trống còn nhiều, chắc chắn khi dịch vụ phát triển sẽ có sự cạnh tranh giữa những nhà làm dịch vụ, sinh viên hạn chế nên doanh thu không thể như những khu vực nội thành mà nhiều người mường tượng. Các nhà đầu tư nên xác định rõ định hướng đầu tư và kế hoạch sử dụng đất để tránh những rủi ro”, ông Điệp khuyên.

Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hiệp hội Môi giới bất động sản Việt Nam nhận định, việc xây dựng mới, mở rộng hạ tầng giao thông, xã hội sẽ đem lại giá trị lớn cho bất động sản lân cận, tuy nhiên hoạt động đầu tư này chỉ phù hợp với người có nguồn tiền nhàn rỗi và đầu tư dài hạn.

Thực tế, đã có nhiều bài học nhãn tiền về việc vội vàng đầu tư theo phong trào hoặc “ôm” đất quá lâu mà dòng tiền nhàn rỗi không đủ lớn hoặc mua cao hơn giá trị thực quá nhiều. Do đó, các nhà đầu tư nhỏ lẻ cần thận trọng, nghiên cứu kỹ để tránh “tiền mất tật mang”.

Thanh Phong

Theo Nhịp sống kinh tế

Nguồn: Cafef.vn